Início / Adjudicação Compulsória
Regularização de imóveis
A adjudicação compulsória é a ação que obriga judicial ou extrajudicialmente a transferência do imóvel para o nome de quem já pagou por ele. É a solução clássica para o famoso "contrato de gaveta" e para vendedores que somem ou se recusam a assinar a escritura.
É a ação que permite ao comprador de um imóvel obter uma decisão (judicial ou, em certos casos, um procedimento em cartório) que substitui a assinatura do vendedor na escritura definitiva. Na prática, o juiz ou o cartório "assina no lugar" de quem deveria transferir o bem e não o faz.
É extremamente comum em loteamentos antigos, imóveis comprados via contrato particular nunca formalizado em escritura, e em casos de promitente vendedor falecido ou desaparecido.
| Adjudicação Compulsória | Usucapião | |
|---|---|---|
| Base do direito | Contrato de compra e venda quitado | Posse prolongada, com ou sem contrato |
| Contra quem se move | Vendedor, seus herdeiros ou espólio | Proprietário registral (muitas vezes desconhecido) |
| Tempo exigido | Não há prazo mínimo de posse | De 2 a 15 anos, conforme a modalidade |
| Quando usar | Você tem contrato e pagou, mas falta a escritura | Você ocupa o imóvel há anos, com ou sem contrato |
Em alguns casos os dois caminhos se sobrepõem — por exemplo, quando o contrato existe mas está incompleto e a posse já dura anos. Na consulta, avaliamos qual estratégia é mais rápida para o seu caso.
Verificamos se o contrato (mesmo particular) é válido e se o pagamento está comprovado.
Tentamos, extrajudicialmente, uma solução amigável — muitas vezes resolve sem processo.
Sem acordo, ajuizamos a ação de adjudicação compulsória, citando o vendedor, herdeiros ou espólio.
A decisão judicial vale como título para registro — dispensa a assinatura de quem se recusou a vender.
Com a sentença em mãos, levamos ao Cartório de Registro de Imóveis para colocar o bem definitivamente em seu nome.
Não necessariamente. Um contrato particular de compra e venda, quitado e com todas as assinaturas, já pode servir de base, especialmente se registrado na matrícula (compromisso averbado).
A ação pode ser movida contra o espólio ou os herdeiros, que assumem a obrigação de transferir o imóvel assumida pelo falecido.
Em alguns casos sim, quando o contrato preenche todos os requisitos legais e não há resistência do vendedor. Quando há recusa ou impossibilidade de localizá-lo, o caminho é a via judicial.
Em média, entre 8 meses e 2 anos, dependendo da complexidade, se há citação por edital e da vara em que tramita.
Se você já pagou pelo imóvel, ele é seu por direito — falta apenas o papel comprovar. A primeira consulta é gratuita.
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